A pandemia da Covid-19 chegou como uma bomba para o setor comercial, uma vez que medidas tomadas pelo poder público visando evitar a propagação do novo coronavírus no Brasil suspendeu e limitou a atividade comercial em vários ramos da economia, reduzindo consideravelmente os lucros das empresas ou até mesmo cessando-os por completo.

O impacto no setor comercial foi quase imediato, pois diversos decretos foram rapidamente baixados pelo Governo Federal, Estadual e Municipal, que determinaram a suspensão das atividades de diversos estabelecimentos.

Logo, com a impossibilidade de abertura dos estabelecimentos em todo país, o baixo retorno financeiro foi consequência, e ainda, devido à recomendação de permanência dos consumidores em suas residências, mesmo aqueles estabelecimentos que ainda poderiam permanecer em funcionamento, sentiram o peso da ausência de clientes.

Desta forma, as medidas implementadas afetaram diretamente grandes e pequenos empreendedores, tornando para alguns praticamente impossível que conseguissem honrar com seus contratos de locação, e por conta disso gerou-se a celeuma de como proceder tendo em vista esse período de incertezas. Pagar ou não pagar o aluguel devido?

Como em todas as situações que geram incertezas à população, o Poder Judiciário aparece como aquele que pode dirimir estas dúvidas, tendo que decidir as diversas demandas que vem aparecendo entre locatários e locadores discutindo o pagamento dos alugueis durante este período.

O que ocorre, é que uma vez havendo a impossibilidade de utilizar integralmente o bem locado por conta de uma imposição do poder público, há um claro desequilíbrio contratual, logo, com base em preceitos jurídicos, como a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, o locatário poderá, em tese, rescindir o contrato de locação, por exemplo, sem pagar a multa contratual, ou pedir isenção, carência ou revisão judicial deste contrato.

De qualquer forma, antes de se analisar as hipóteses de exclusão de responsabilidade, por conta da atual crise provocada pela pandemia na esfera contratual, cabe aqui ressaltar o exposto no art. 18 da Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, pois nela tem-se a expressa previsão de que as partes em comum acordo podem renegociar um novo valor de aluguel, dando também a prerrogativa de modificar a cláusula de reajuste do valor.

Assim, tem-se que o que vai pautar este período conturbado será a boa fé e o bom senso entre os contratantes, onde espera-se que estes possam priorizar uma composição no âmbito administrativo e extrajudicial, onde as partes em consenso poderão flexibilizar as regras expostas no contrato de locação, para que haja novamente um equilíbrio contratual.

Desta forma, é importante salientar que diversos estabelecimentos tiveram seus faturamentos praticamente zerados, porém, ao mesmo tempo vários locadores tem no valor do aluguel sua principal ou única renda, assim, estes não poderiam abrir mão do total recebimento deste valor, pois dele depende a sua subsistência.

O que deve ocorrer, é que os contratantes busquem de fato um equilíbrio na relação, avaliando assim um possível abatimento no valor do aluguel, sendo que este poderá dar um fôlego ao locatário sem faturamento, e paralelamente não prejudicará o locador que tem ali a sua renda primária.

Entretanto, caso o locador não aceite uma renegociação, não restará outra alternativa a não ser levar o questionamento ao Judiciário, e nesta senda o Código Civil pode apresentar alguns dispositivos que podem auxiliar o locatário como por exemplo os art. 317 e 478 a 480.

Desta forma, com base na teoria da imprevisão já mencionada anteriormente, bem como nos institutos da força maior ou do caso fortuito, tem-se que, quando por motivos imprevisíveis acontecer uma desproporção entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, o juiz poderá corrigir o valor, podendo as partes proporem ação revisional de aluguel.

Neste mesmo sentido o Código Civil determina, que nos contratos de execução continuada, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, é possível pleitear por sua revisão.

Neste contexto, já temos observado diversas decisões reduzindo o valor do aluguel, algumas inclusive com descontos chegando a 70% do valor do aluguel, porém, sempre observando o caso concreto e a situação específica das partes, se de fato o locatário foi atingido pelo caso fortuito ou força maior que impediu o seu funcionamento ou se sua atividade teve uma clara redução de faturamento, bem como observando se o locador é pessoa física ou jurídica, e se este tem outra fonte de renda para se manter ou sua subsistência advém estritamente daquela locação.

Ainda, cabe mencionar que existem diversos projetos de lei em tramitação atualmente, tendo como finalidade a suspensão do pagamento da locação ou mesmo a diminuição dos valores, porém, até o presente momento nenhum foi efetivamente aprovado e sancionado.

Assim, tendo em vista tudo que foi exposto, tem-se que o acordo ainda deve ser a primeira medida a ser defendida, para que haja assim a cooperação entre as partes, visando sobretudo evitar o abarrotamento de demandas no judiciário, estabelecendo assim um consenso entre locador e locatário sobre uma eventual revisão dos valores dos aluguéis, para que ambos consigam superar esta crise sem maiores problemas.